Покупка недвижимости в Португалии за криптовалюту
Полное руководство: как это работает, какие лицензии задействованы, процесс по этапам, комиссия и риски
Вы владеете криптоактивами и хотите приобрести недвижимость в Португалии — без необходимости выводить средства на банковский счёт, без лишних вопросов от банков, с полной юридической чистотой сделки. Это возможно. В этом руководстве — подробное описание нашего сервиса: как он устроен, какие задачи решает, и почему мы работаем именно так.
1Постановка задачи
Почему эта тема актуальна
Актуальность сделок с недвижимостью через криптоактивы возросла по двум основным причинам.
Первая причина — глобальные события последних лет, в первую очередь война между Украиной и Россией, породили огромное количество сложностей с перемещением капитала. Порой вообще невозможно вывести и забрать свои средства. В то же время есть большой запрос на перевод активов в стабильные, защищённые юрисдикции — в первую очередь в Европу. Португалия очень актуальна: это популярное направление для иммиграции, для инвестиций в недвижимость.
Вторая причина — за последние годы выросло большое количество криптоинвесторов, предпринимателей, энтузиастов, которые стали обладателями крупных капиталов именно в блокчейне. Капиталов, которые никогда изначально не были частью реального мира, не были деньгами на счету. У этих людей всё больше запрос на то, чтобы начать пользоваться этим капиталом в реальном мире.
Почему вокруг этой темы много мифов
Сфера блокчейна и перемещения капиталов — это была, есть и будет довольно серой сферой. Остаются огромные пробелы, большое количество возможностей использовать нелегальные капиталы. Чем дальше, тем больше запроса на безопасные решения — без малейшего соседства с сомнительными капиталами.
Для кого этот материал
Это подробное руководство для тех, кто рассматривает возможность приобретения недвижимости или инвестиций в Португалии с использованием криптоактивов. Здесь описан конкретный сервис, его особенности, условия, этапы и ответы на частые вопросы.
2Что это за сервис и в чём его суть
Какие задачи решает сервис
Сервис решает несколько задач — это может быть одна из них или их сочетание:
Первое и главное
Приобретение активов (недвижимости) с полноценным вступлением в право собственности, с оформлением договоров купли-продажи, с отражением в реестрах и архивах, с оформлением у нотариуса — без каких-либо юридических, процессуальных или регистрационных рисков. При этом покупатель имеет возможность не прикасаться ни к одному евро фиатных средств.
Второе
Для многих сам факт отсутствия фиатной компоненты на стороне покупателя является большим плюсом. Это позволяет чувствовать себя спокойно в отношении фискальных, финансовых, банковских органов. Вся ответственность, все ключевые зоны контроля перенесены на лицензированную компанию в Португалии и на агента, который сопровождает сделку — то есть на нашу компанию.
Третье
Многие люди были бы рады воспользоваться фиатной формой расчётов, но португальские банки не принимают крупные транзакции, связанные с криптовалютой. Можно иметь кристально чистое происхождение капитала, пройти все возможные проверки и комплаенсы, но португальские банки — очень консервативные и осторожные — перестраховываются и в принципе не хотят иметь дело ни с чем, связанным с криптой.
Как устроена модель
В сделках задействованы две компании:
| Компания | Роль | Лицензия |
|---|---|---|
| Португальская компания — оператор криптовалютного рынка | Проводит комплаенс, проверяет покупателя, даёт добро на сделку | Лицензия Banco de Portugal |
| Noble Best Unipessoal, Lda | Выступает агентом: приобретает недвижимость за фиатные средства и продаёт её за криптовалюту | Лицензия на риэлторскую деятельность |
Таким образом, мы полностью берём на себя все возможные вопросы, комплаенс, риски и необходимость расчёта с продавцом в евро.
Каскадная модель сделки
Мы оформляем сделки в каскадном режиме:
- Сначала недвижимость покупается у продавца на имя нашей компании. Расчёт идёт традиционным фиатным образом — банковским чеком.
- Затем эта же недвижимость через полчаса у того же нотариуса продаётся финальному покупателю.
Если продавец не хочет знать о криптовалюте или просто хочет получить свой чек и не вникать — мы это обеспечиваем. Никакие блокчейн-компоненты нигде не звучат и не возникают на стороне продавца.
Чем мы отличаемся от других
Одно из принципиальных отличий — мы работаем только с клиентами, которые прошли довольно сложный комплаенс в португальской компании с лицензией Banco de Portugal. Мы принципиально не соседствуем ни с какими сомнительными капиталами.
Компания, которая делает комплаенс, никак не заинтересована в каждой отдельной сделке. Она выступает нейтральным оператором, который либо готов, либо не готов выполнить конкретную транзакцию — и регулярно отказывает при любых сомнениях в происхождении капитала.
Наша компания возникла не в последние несколько лет с войной. Мы работаем в Португалии с 2019 года, владелец компании живёт в Португалии с 2012 года, ведёт публичную деятельность с 2015 года. Первая подобная сделка произошла у нас в 2021 году.
3Юридическая и регуляторная сторона
Какие лицензии задействованы
Все сделки предполагают безусловную необходимость привлечения португальской компании с лицензией Banco de Portugal — лицензией на выполнение криптовалютных операций, управление и конвертацию цифровых активов. Эта компания проверяет покупателя и даёт добро на сделку.
Также в сделках участвует наша компания Noble Best Unipessoal, Lda (NIF 517 906 844) с лицензией на риэлторскую деятельность. Мы выступаем покупателем по объектам и продавцом по этим же объектам финальному покупателю.
Как оформляются сделки
Все сделки оформляются у португальского нотариуса полностью в соответствии с гражданским кодексом. Это не бартер, не обмен — это абсолютно нормальная традиционная сделка купли-продажи. Всё отражается в реестрах, за все сделки оплачиваются стандартные налоговые сборы и пошлины.
Роль нашей компании
Наша компания выступает одновременно и покупателем, и продавцом. Покупателем — потому что рассчитывается с продавцом традиционным банковским чеком в евро. Продавцом — потому что для финального покупателя даёт возможность рассчитаться по сделке в криптовалюте.
4Процесс по этапам
Первый контакт
Обычно люди, которым интересен наш сервис, просто пишут по одному из публичных контактов, высказывают интерес: что именно им хотелось бы и на какую сумму, какой профиль объекта их интересует. Если запрос реалистичный — мы переходим дальше. Чаще всего мы направляем людей на полноценную консультацию.
Оценка кейса и направление на комплаенс
По итогу консультации понятно: что за объект, какой запрос, насколько он реалистичный, какой капитал. Если кейс проходной — мы направляем клиенту контакты компании с лицензией Banco de Portugal для прохождения онбординга. Если кейс с высокой вероятностью успеха — мы не теряем времени и уже начинаем искать объект параллельно с комплаенсом.
Комплаенс и онбординг
Комплаенс и онбординг занимают обычно от недели до двух. Иногда требуется чуть больше времени, если есть сомнения в документах, нужно предоставить выписки, историю, декларации, иногда нужны переводы. По итогу мы получаем подтверждение от компании с лицензией в рамках той суммы, которую смог подтвердить клиент.
Поиск и подбор объекта
Если клиент приходит со своим объектом — это просто облегчает процесс, но не меняет условия и сумму комиссии. Если объекта нет — мы в рамках нашей комиссии ищем его: связываемся, коммуницируем, уточняем, организовываем визиты. Мы ведём переговоры, торгуемся о снижении цены.
Договор резерва (CPCV)
Когда объект найден, анализируются документы. Если нет замечаний — подписывается договор резерва (CPCV). Это обычно занимает от пары дней до недели. Наша компания подписывает договор резерва с продавцом, и аналогично — зеркальный — подписывается между нашей компанией и покупателем.
Финальная сделка
Стандартный срок от договора резерва до финальной сделки — до 90 дней. Быстрая сделка — до 30 дней. В день сделки проходят две сделки одна за одной: наша компания покупает недвижимость, затем продаёт её финальному покупателю. Покупатель вступает в право собственности в день сделки.
Минимальные и максимальные суммы
Несмотря на то что на практике есть опыт сделок от 50 тысяч евро, целесообразно рассматривать объекты от 100 тысяч евро. В случае крупных сумм (от 5 миллионов евро) нужно закладывать дополнительное время на согласование. В целом никакой верхней планки нет.
5Криптофлоу — что происходит с криптовалютой
Когда к нам приходит покупатель и выражает интерес приобрести недвижимость, мы направляем его для комплаенса и онбординга в португальскую компанию с лицензией. Параллельно, если мы уверены, что кейс проходной, уже начинаем искать недвижимость, не теряя времени.
Финальная сделка: два сценария
Сценарий 1
Мы закрываем сделку полностью своими средствами, получая евро после конвертации от португальской компании с лицензией в день сделки.
Сценарий 2
Если ликвидности не хватает, мы за несколько дней до сделки проводим транзакцию в блокчейне, она конвертируется в евро на счёт нашей компании, мы выпускаем чек.
Что указывается в договоре
В договоре купли-продажи указано, что данная сделка была совершена с расчётом в криптовалюте, обе стороны договорились о таком формате расчётов, и на момент подписания сделки расчёт проведён в полном объёме. В качестве объекта расчёта указывается конкретная криптовалюта — как правило, это стейблкоин, но может быть любая криптовалюта, включая волатильную.
6Инвестиционные проекты
Помимо покупки готовой недвижимости, наш сервис позволяет инвестировать в проекты на стадии девелопмента. Это могут быть строящиеся объекты, реновации, проекты с фиксированной доходностью.
На этапе строительства
Покупка объекта с последующим вступлением в собственность
Фиксированная доходность
Участие в проекте с фиксированной доходностью и выкупом
Долевое участие
Долевое участие в девелоперском проекте
7Комиссия
Комиссия нашего сервиса
7,5%
Фиксированная ставка
Что входит в комиссию
- Наши издержки по транзитной покупке и продаже объекта
- Полное сопровождение всех этапов сделки
- Поиск и подбор объекта (если клиент приходит без своего)
- Переговоры и торг с продавцом
- Работа адвоката
- Постоянная связь и поддержка — через год, через два, через пять
Почему комиссия выше, чем на рынке
На рынке существуют решения, стартующие от 2-3% и доходящие до 5%. Но эти решения берут на себя только сегмент конвертации криптовалюты. Причём часто:
- • Конвертация на счёт покупателя — со всеми сопутствующими особенностями и рисками
- • Конвертация на транзитный эскроу-счёт — что тоже несёт риски
- • Используются лицензии компаний в третьих странах
Мы же предоставляем полный цикл: от первого контакта до вступления в право собственности, с полной локализацией в Португалии, без компромиссов с безопасностью.
Торг с продавцом
Мы ведём переговоры и торгуемся с продавцом. Часто мы в состоянии сторговать сумму, сопоставимую со стоимостью комиссии.
8Риски и ограничения
Комплаенс может быть не пройден
Комплаенс проходит на базе португальской лицензированной компании, которая действует в рамках лицензии Banco de Portugal. Здесь всё чётко регламентировано, и особой гибкости ожидать не приходится. Если комплаенс не пройден — провести сделку в рамках данной модели не представляется возможным.
С какими сценариями мы не работаем
Мы не работаем со сделками, если задача покупателя — приобрести актив под быструю перепродажу и выход в фиатные средства. Это часто является признаком того, что задача не приобрести актив, а вывести капитал в фиатную форму транзитным образом. Такие действия могут трактоваться как отмывание капитала.
Ипотечные сделки
К сожалению, ипотечные сделки в таком формате невозможны. Банку необходимо видеть полностью капитал на банковском счету клиента. Если вам нужно ипотечное сопровождение — наша компания имеет активную лицензию ипотечного брокера в Banco de Portugal.
9Частые вопросы
Можно ли провести сделку анонимно?
Нет. Покупатель как сторона сделки всегда идентифицируется. Если обладатель криптоактивов не хочет покупать на своё имя — он может передать активы третьему лицу и приобрести недвижимость на это лицо. Но идентификация покупателя безусловно необходима.
Видит ли банк криптовалюту и блокчейн-операции?
Португальский банк не видит. Особенность наших сделок в том, что на стороне покупателя вообще не возникает фиатных операций. Все фиатные операции проходят на стороне нашей компании как агента. Это одно из главных преимуществ нашего сервиса.
Можно ли обойти комплаенс?
Нет. Комплаенс проходит на базе португальской лицензированной компании, которая действует в рамках лицензии Banco de Portugal и полностью выполняет требования регулирования.
Сколько времени занимает весь процесс?
Сделка не так уж сильно отличается от традиционной. Онбординг занимает от нескольких дней до пары недель. Это можно делать параллельно с поиском недвижимости. Быстрая сделка — до 30 дней, стандартная — до 90 дней.
Можно ли ускорить сделку?
Мы не выставляем никаких дополнительных комиссий. В рамках взятых на себя обязательств стараемся выполнить все пожелания клиента. Везде, где это возможно, постараемся ускорить.
Можно ли использовать любую криптовалюту?
Можно использовать любую криптовалюту, которая отражена в листингах на основных биржах. Какие-то нестандартные монеты требуют дополнительного согласования.
Можно ли провести сделку удалённо?
Да, можно. Для этого потребуется доверенность, которую вы можете оформить в стране вашего пребывания. От вас требуется только доверенность и оформление португальского NIF.
Можно ли оплатить налоги криптовалютой?
Да, можно. Мы предоставляем эту услугу, и она уже входит в нашу комиссию. Возможность избежать любых фиатных расходов изначально предусмотрена в рамках нашего сервиса.
Заключение
Этот материал — подробное описание того, как устроен наш сервис по приобретению недвижимости и инвестициям в Португалии с использованием криптоактивов.
Ключевые принципы нашей работы:
- Полная локализация в Португалии: все лицензии, все процессы, все действия — в португальской юрисдикции
- Строгий комплаенс через португальскую компанию с лицензией Banco de Portugal
- Никакого соседства с сомнительными капиталами
- Полное сопровождение сделки от первого контакта до вступления в право собственности
- Прозрачность и открытость на всех этапах
Мы работаем с 2019 года, провели более 50 сделок с чеками от 50 тысяч до 5 миллионов евро. Ни к одному из наших клиентов за все эти годы не было ни одного вопроса, уточнения или сомнений — ни на уровне реестров, ни на уровне налоговой, ни на уровне нотариата.
Скачайте полное руководство
PDF с детальным описанием процесса, комиссии, рисков и ответами на частые вопросы.
Бесплатно • Без регистрации • PDF формат
Поделитесь с друзьями и знакомыми, которым может быть полезен этот материал.
Полезные сервисы
Покупка за крипто включает те же этапы, что и обычная сделка:
Подбор
Подбор недвижимости
Экспертная помощь в выборе объекта
Договор
Договор CPCV
Предварительный договор купли-продажи
Налоги
Крипто-налоги
Налогообложение криптоактивов
Расходы
Налоги при покупке
IMT, Stamp Duty и другие расходы
Финансы
Перевод капитала
Как перевести средства в Португалию
Объекты
Новостройки
Проверенные проекты в Португалии
Связаться с нами
Готовы обсудить вашу ситуацию? Оставьте заявку — мы свяжемся с вами для бесплатной первичной консультации.
WhatsApp / Telegram
+351 936 813 640Офис
Largo Machado de Assis, Lote 2, Porta E
1700-116, Lisboa
Информация в этом разделе носит ознакомительный характер и не является юридической или финансовой консультацией. Законодательство и регуляторные требования могут меняться. Для принятия решений по конкретной ситуации рекомендуем обратиться к квалифицированным специалистам.
Noble Best Unipessoal, Lda (NIF 517 906 844) — лицензированная риэлторская компания в Португалии
Последнее обновление: Январь 2025
Связанные материалы
Все статьиGolden Visa через фонды
Инвестируйте крипто-доходы в квалифицированные фонды GV
Нулевой налог на крипту
Правило 365 дней для безналоговой продажи крипты
Крипто-налоги в Португалии
Полный обзор налогообложения криптовалют
Гайд по NIF
Налоговый номер нужен до любой сделки с недвижимостью
Перевод капитала
Как легально перевести средства в Португалию