Ипотека в Португалии для нерезидентов
Полный гид по получению ипотечного кредита + услуга сопровождения
Португальские банки активно кредитуют иностранцев. Ставки привязаны к Euribor и сейчас составляют 3-4% годовых. Нерезиденты могут получить до 70% от стоимости недвижимости на срок до 30 лет.
Условия ипотеки для нерезидентов
LTV (Loan-to-Value)
Банки финансируют 60-70% от стоимости недвижимости для нерезидентов. Это означает первоначальный взнос 30-40%.
Срок кредита
Максимальный срок — 30 лет, но есть ограничение по возрасту: кредит должен быть погашен до 75-80 лет.
Долговая нагрузка
Ежемесячный платёж не должен превышать 30-35% от чистого дохода семьи (taxa de esforço).
Минимальная сумма
Большинство банков устанавливают минимум 50 000€. Для нерезидентов порог может быть выше.
Базовые требования к заёмщику
Банки, работающие с нерезидентами
| Банк | LTV | Особенности |
|---|---|---|
| CGD (Caixa Geral) | до 70% | Государственный банк, консервативный подход |
| Millennium BCP | до 70% | Крупнейший частный банк, гибкие условия |
| Santander Totta | до 70% | Испанская группа, хорошие ставки |
| Novo Banco | до 65% | Активно работает с нерезидентами |
| BPI | до 70% | Часть группы CaixaBank |
| UCI | до 60% | Специализируется на нерезидентах |
Важно: условия могут отличаться в зависимости от страны происхождения заёмщика, типа дохода и конкретного объекта. Мы помогаем подобрать банк с лучшими условиями для вашей ситуации.
Процентные ставки
Переменная ставка
Привязана к Euribor (6 или 12 месяцев). Пересматривается каждые 6-12 месяцев.
Фиксированная ставка
Фиксируется на весь срок или на первые 5-10-15 лет. Выше переменной, но предсказуема.
Сравнение ставок по банкам (2025)
| Банк | Переменная | Фиксированная (10 лет) |
|---|---|---|
| Millennium BCP | 3.50% | 3.20% |
| Santander Totta | 3.60% | 3.30% |
| Novo Banco | 3.75% | 3.50% |
| CGD | 3.80% | 3.60% |
* Ставки ориентировочные и зависят от профиля заёмщика. Актуальные условия уточняйте в банке.
Прогноз Euribor на 2025-2026
ЕЦБ продолжает снижать ставки. Прогноз Santander: Euribor 6M может снизиться до 1.9-2.1% к началу 2026 года.
Это означает потенциальное снижение переменных ставок до 3% и ниже.
Необходимые документы
Личные документы
- Паспорт (копия всех страниц)
- NIF (налоговый номер Португалии)
- Подтверждение адреса проживания
- Свидетельство о браке (если применимо)
- Справка об отсутствии судимости
Финансовые документы
- Налоговая декларация за 2-3 года
- Справка о доходах / трудовой договор
- Выписки из банка за 6-12 месяцев
- Справка о существующих кредитах
- Подтверждение источника первоначального взноса
Документы на недвижимость
- Caderneta predial (налоговый паспорт)
- Certidão de teor (выписка из реестра)
- Licença de utilização (разрешение на использование)
- Ficha técnica de habitação
- Certificado energético
Дополнительно
- Оценка недвижимости (делает банк)
- Договор CPCV (предварительный договор)
- Страхование жизни (обязательно)
- Страхование недвижимости (обязательно)
- Апостиль на иностранные документы
Важно о переводах
Все документы на иностранном языке должны быть переведены на португальский сертифицированным переводчиком и апостилированы. Мы помогаем с организацией переводов.
Процесс получения ипотеки
Предварительное одобрение
1-2 неделиПодаём заявку в несколько банков с базовыми документами. Получаем предварительное решение о сумме и условиях.
Выбор объекта
индивидуальноС предварительным одобрением ищем недвижимость. Знаем точный бюджет и условия.
Подписание CPCV
1-2 дняПодписываем предварительный договор с продавцом. Вносим задаток (обычно 10%).
Оценка недвижимости
1-2 неделиБанк заказывает независимую оценку. Стоимость 250-500€. Влияет на итоговую сумму кредита.
Финальное одобрение
2-4 неделиБанк анализирует все документы и выносит окончательное решение. Готовит кредитный договор.
Escritura (сделка)
1 деньПодписание у нотариуса. Банк переводит деньги продавцу. Вы получаете ключи.
Общий срок: от подачи заявки до получения ключей — обычно 6-10 недель. Может быть дольше при сложных случаях.
Дополнительные расходы
| Расход | Сумма | Примечание |
|---|---|---|
| Оценка недвижимости | 250-500€ | Оплачивается заёмщиком |
| Комиссия банка | 0.5-1% от суммы | Единоразово при выдаче |
| Страхование жизни | 0.3-0.5% в год | Обязательно, от остатка долга |
| Страхование недвижимости | 150-300€ в год | Обязательно |
| Imposto de selo (гербовый сбор) | 0.6% от суммы кредита | Государственный налог |
| Регистрация ипотеки | 200-300€ | В земельном реестре |
Итого дополнительных расходов: примерно 2-3% от суммы кредита + ежегодные страховки. Эти расходы добавляются к налогам на покупку (IMT, гербовый сбор).
Услуга: Сопровождение ипотеки
От подачи заявки до получения кредита
Полное сопровождение
Что входит:
- Анализ вашей ситуации и подбор банков
- Подготовка и перевод документов
- Подача заявок в 3-5 банков
- Переговоры по условиям и ставкам
- Сопровождение оценки недвижимости
- Координация с банком до одобрения
- Проверка кредитного договора
- Присутствие на сделке (escritura)
Порядок оплаты:
- • 1000€ при подписании договора на услугу
- • 2000€ при получении одобрения от банка
Гарантия
Если ни один банк не одобрит кредит по причинам, не зависящим от вас, возвращаем 50% аванса.
Экономия
Благодаря работе с несколькими банками часто получаем ставку на 0.2-0.5% ниже, что экономит тысячи евро за срок кредита.
Частые вопросы
Могу ли я получить ипотеку, если не живу в Португалии?
Да, португальские банки активно кредитуют нерезидентов. Вам не нужно иметь ВНЖ или жить в стране. Достаточно NIF (налогового номера) и подтверждённого дохода.
Какой минимальный первоначальный взнос?
Для нерезидентов — обычно 30-40% от стоимости недвижимости. Некоторые банки могут дать до 70% LTV при хорошем профиле заёмщика.
Принимают ли доход в рублях / долларах?
Да, банки принимают доход в иностранной валюте. Потребуется конвертация по курсу и дополнительные документы о стабильности дохода.
Нужно ли открывать счёт в португальском банке?
Да, это обязательное требование. Счёт нужен для ежемесячных платежей. Мы помогаем с открытием счёта удалённо.
Можно ли погасить кредит досрочно?
Да, без штрафов для переменной ставки. Для фиксированной может быть комиссия 0.5-2% от досрочно погашаемой суммы.
Что если Euribor вырастет?
При переменной ставке ваш платёж увеличится. Можно выбрать фиксированную ставку или смешанный вариант (первые годы фиксированная, потом переменная).
Сколько времени занимает одобрение?
Предварительное одобрение — 1-2 недели. Полный процесс от заявки до сделки — 6-10 недель. Зависит от сложности случая и банка.
Можно ли получить ипотеку на коммерческую недвижимость?
Да, но условия менее выгодные: LTV до 50-60%, выше ставки, короче срок. Требуется бизнес-план.
Следующие шаги
Ипотека — часть процесса покупки. Вот что ещё важно:
Подбор
Подбор недвижимости
Экспертная помощь в выборе объекта
Договор
Договор CPCV
Предварительный договор купли-продажи
Расходы
Налоги при покупке (IMT)
Рассчитайте налоговые обязательства
Альтернатива
Покупка за крипто
Недвижимость за криптовалюту
Финансы
Перевод капитала
Как перевести средства в Португалию
Объекты
Новостройки
Проверенные проекты в Португалии
Бесплатная консультация по ипотеке
Расскажите о вашей ситуации, и мы оценим шансы на одобрение и подберём оптимальные условия
1700-116, Lisboa
Связанные материалы
Golden Visa — альтернатива
Инвестиция €500K в фонды вместо недвижимости — без ипотеки
Ипотечный калькулятор
Рассчитайте платежи и сравните предложения банков
Гайд по NIF
Налоговый номер нужен для подачи заявки на ипотеку
Жилищный пакет 2026
Новые условия для ипотечных заёмщиков в 2026
Покупка за криптовалюту
Альтернатива ипотеке — покупка за крипту