Налог на прирост капитала при продаже недвижимости
Mais-valias: как рассчитать, как снизить, как избежать — полное руководство 2025
Что нужно знать
При продаже недвижимости в Португалии с прибылью возникает налог на прирост капитала (mais-valias). Размер налога зависит от множества факторов: срока владения, цели использования, наличия документов о расходах. Понимание механики позволяет легально оптимизировать налоговую нагрузку — иногда существенно.
Ключевой принцип: чем больше документов о расходах — тем меньше налог.
Как рассчитывается mais-valias
Базовая формула
Mais-valias = Цена продажи - (Цена покупки × Коэф. инфляции) - Расходы
Цена продажи
Сумма, указанная в договоре купли-продажи
Цена покупки × Коэффициент инфляции
Корректировка на инфляцию (если владели более 24 месяцев)
Расходы
Документально подтверждённые затраты на покупку, улучшение и продажу
Для физических лиц (резидентов)
50%
от прироста капитала добавляется к общему доходу за год
Эта сумма облагается по прогрессивной шкале IRS (от 13% до 48%). Фактически, при максимальной ставке 48% вы платите 24% от полного прироста.
Важно: нет фиксированной ставки 28%
В отличие от ценных бумаг и криптовалюты, для недвижимости резиденты не могут выбрать фиксированную ставку 28%. Применяется только englobamento (добавление к общему доходу).
Прогрессивная шкала IRS 2025
| Доход (€) | Ставка |
|---|---|
| До 7,703 | 13% |
| 7,703 – 12,003 | 16.5% |
| 12,003 – 18,738 | 22% |
| 18,738 – 30,504 | 25% |
| 30,504 – 40,000 | 32% |
| 40,000 – 83,696 | 37% |
| Свыше 83,696 | 48% |
Для юридических лиц (IRC)
Корпоративный налог на прибыль
Для юридических лиц прирост капитала включается в общую прибыль компании и облагается по стандартным ставкам IRC. Правило "50%" и освобождение при реинвестировании не применяются.
Ставки IRC 2025
| Категория | Ставка |
|---|---|
| PME (первые €50,000 прибыли) | 16% |
| Общая ставка (свыше €50,000) | 20% |
| PME в inland areas (первые €50,000) | 12.5% |
| PME на Азорах/Мадейре (первые €50,000) | 8.75% |
PME — малые и средние предприятия (Pequenas e Médias Empresas). Ставки будут снижаться: к 2028 году — 15% для PME и 17% общая.
Вычитаемые расходы
Что снижает налоговую базу
Все документально подтверждённые расходы за последние 12 лет вычитаются из прироста капитала. Это ключевой инструмент оптимизации.
Расходы при покупке
- • IMT (налог на передачу)
- • Imposto do Selo (гербовый сбор)
- • Услуги нотариуса
- • Регистрация в госреестре
- • Услуги адвоката
- • Комиссия риелтора (если платил покупатель)
Расходы на улучшение
- • Капитальный ремонт
- • Реконструкция
- • Замена инженерных систем
- • Строительные работы
- • Установка кондиционеров, отопления
- • Замена окон, дверей
Расходы при продаже
- • Комиссия риелтора
- • Услуги адвоката
- • Энергетический сертификат
- • Нотариальные расходы
НЕ вычитаются
- • Мебель и техника
- • Текущий ремонт (покраска, мелкий ремонт)
- • Коммунальные платежи
- • IMI (ежегодный налог)
- • Страхование
Практика профессионалов
Опытные владельцы недвижимости в Португалии готовятся к продаже заранее. За год до продажи они находят возможность документально подтвердить расходы на улучшение объекта:
- • Заказывают работы у компаний с фактурами (не у частников за наличные)
- • Оформляют все платежи через банк
- • Сохраняют все чеки и договоры
- • Фотографируют "до" и "после"
Освобождение при реинвестировании
Если вы продаёте постоянное жильё и реинвестируете выручку в покупку нового постоянного жилья в Португалии или ЕС — можно получить полное или частичное освобождение от налога.
Срок реинвестирования
24 месяца до или 36 месяцев после продажи
Условие: постоянное проживание
И старый, и новый объект должны быть вашим постоянным жильём
Полное освобождение
Если реинвестируете всю выручку от продажи
Частичное освобождение
Пропорционально реинвестированной сумме
Пример: Продали квартиру за €300,000, прирост капитала €100,000. Купили новую за €250,000. Освобождение = €100,000 × (€250,000 / €300,000) = €83,333. Налог платится только с €16,667.
Коэффициент инфляции
Корректировка цены покупки
Если вы владели недвижимостью более 24 месяцев, цена покупки корректируется на инфляцию. Это снижает налоговую базу.
| Год покупки | Коэффициент | Эффект |
|---|---|---|
| 2023 | 1.04 | +4% к цене покупки |
| 2020 | 1.08 | +8% к цене покупки |
| 2015 | 1.12 | +12% к цене покупки |
| 2010 | 1.18 | +18% к цене покупки |
| 2005 | 1.28 | +28% к цене покупки |
Коэффициенты публикуются ежегодно в Portaria. Актуальные значения — на сайте Portal das Finanças.
Особые случаи
Объекты до 1989 года
Полное освобождение от налога на прирост капитала для недвижимости, приобретённой до введения IRS (1 января 1989 года).
Объекты с госсубсидией
Если при покупке использовалась государственная субсидия более 30%, при продаже в течение 10 лет налогом облагается 100% прироста (не 50%).
Пенсионеры старше 65 лет
Освобождение при реинвестировании в договор страхования жизни или пенсионный фонд (в течение 6 месяцев после продажи).
Сравнение: физлица vs юрлица
| Аспект | Физическое лицо | Юридическое лицо (PME) |
|---|---|---|
| База налогообложения | 50% прироста | 100% прироста |
| Ставка | 13-48% (прогрессивная) | 16% (до €50k) / 20% |
| Освобождение при реинвестировании | Да | Нет |
| Коэффициент инфляции | Да | Нет |
| Вычет расходов | За 12 лет | Через амортизацию |
Планируете продажу?
Мы поможем рассчитать ожидаемый налог, определить оптимальную стратегию и подготовить документацию для минимизации налоговой нагрузки.
Связанные материалы
Инвестиционные фонды Golden Visa
38+ фондов под регуляцией CMVM — сравнение доходности
Налоги на владение
Ежегодные налоги пока вы владеете недвижимостью
Цессия (переуступка)
Налогово-эффективный выход через переуступку контракта
Тренды инвестиций 2026
Оптимизируйте момент выхода с рыночными данными