Ежегодные налоги

Налоги на владение недвижимостью в Португалии

IMI, AIMI и от чего зависит размер ежегодных платежей — актуальные ставки 2025

IMI 0.3-0.45%Ставка зависит от муниципалитетаAIMI от €600,000Переоценка VPT

Что нужно знать

После покупки недвижимости в Португалии владелец ежегодно платит муниципальный налог IMI. При владении дорогой недвижимостью добавляется AIMI — дополнительный налог на состояние. Понимание структуры этих налогов помогает планировать расходы и находить легальные способы оптимизации.

Важно: налоговая база — это VPT (Valor Patrimonial Tributário), налоговая оценка объекта, которая обычно ниже рыночной стоимости.

IMI — Imposto Municipal sobre Imóveis

Муниципальный налог на недвижимость

IMI — ежегодный налог, который платят все владельцы недвижимости в Португалии. Ставку устанавливает каждый муниципалитет в пределах законодательных рамок.

Базовые ставки IMI (2025)

Тип недвижимости	Ставка	Примечание
Городская недвижимость	0.3% – 0.45%	Ставку выбирает муниципалитет
Сельская недвижимость	0.8%	Фиксированная ставка
Владелец из офшора	7.5%	Страны из чёрного списка

Ставки по крупным городам (2025)

Каждый муниципалитет ежегодно публикует свою ставку

Лиссабон

0.3%

Порту

0.35%

Кашкайш

0.34%

Освобождения от IMI

Первичное жильё (до 3 лет)

Освобождение на 3 года для постоянного проживания, если VPT ≤ €125,000 и доход семьи ≤ €153,300

Реабилитация зданий

Освобождение на 3 года после завершения реабилитации в зонах городского восстановления

Низкий доход

Полное освобождение для семей с доходом ≤ 2.3× IAS (€15,469.90/год) и VPT ≤ 10× IAS

AIMI — Adicional ao IMI

Дополнительный налог на состояние

AIMI — дополнительный налог для владельцев дорогой недвижимости. Применяется к совокупной стоимости всей недвижимости владельца, превышающей порог.

Ставки AIMI (2025)

Владелец	Порог	Ставка
Физлицо	€600,000 – €1,000,000	0.7%
Физлицо	Свыше €1,000,000	1.0%
Юрлицо	Вся недвижимость	0.4%
Супруги (совместная декларация)	Порог удваивается	€1,200,000

Пример: Физлицо владеет недвижимостью с общим VPT €800,000. AIMI = (€800,000 - €600,000) × 0.7% = €1,400/год

Переоценка VPT

Способ оптимизации налогов

Владелец может запросить переоценку налоговой стоимости объекта (VPT) каждые 3 года. Если VPT завышен (здание устарело, состояние ухудшилось), переоценка снизит IMI.

Важно

Переоценка может как снизить, так и повысить VPT. Перед запросом рекомендуется использовать официальный симулятор на Portal das Finanças.

Проверьте текущий VPT в Caderneta Predial

Используйте симулятор на Portal das Finanças

Если новый VPT ниже — подайте заявку на переоценку

Порядок оплаты

Сроки и рассрочка

IMI

Сумма IMI	Платежей	Сроки
До €100	1	Май
€100 – €500	2	Май, Ноябрь
Свыше €500	3	Май, Август, Ноябрь

AIMI

Расчёт: Июнь | Оплата: Сентябрь (единым платежом)

Практический пример

Квартира в Лиссабоне

Рыночная стоимость: €400,000

VPT (налоговая оценка): €180,000

Ставка IMI в Лиссабоне: 0.3%

IMI в год€180,000 × 0.3% = €540

AIMI€0 (VPT ниже €600,000)

Итого: Владелец платит €540 в год — это €45 в месяц. Оплата в 3 платежа: май (€180), август (€180), ноябрь (€180).

Нужна помощь с расчётом?

Мы поможем рассчитать ежегодные налоги для вашего объекта и подскажем, как оптимизировать через переоценку VPT.

Связанные материалы

Golden Visa

FAQ по налогам Golden Visa

Налоговые обязательства держателей Golden Visa в Португалии

Налоги

Налоги при покупке

Разовые налоги при приобретении недвижимости