1. Рынок криптонедвижимости в 2026 году

Актуальная статистика

По данным Yahoo Finance (январь 2026), только через одну платформу за последний год было проведено более 100 сделок на сумму от $500,000 до $2.5 млн — в Великобритании, Франции, Мальте, на Кипре и в Андорре.

Средний чек транзакций в евро-стейблкоинах вырос с €15,785 до €59,894 за квартал — рост в 4 раза.

Рынок покупки недвижимости за криптовалюту в Европе демонстрирует взрывной рост. Состоятельные инвесторы всё чаще переходят с USDC на евро-стейблкоины (EURC) для покупки европейской недвижимости — это позволяет избежать конверсионных издержек.

"Если вы депонируете в USDC и покупаете что-то в Европе, у вас есть конверсионные издержки. Поэтому удобнее использовать EURC — вы убираете любой обменный курс."

— Николай Денисенко, CTO Brighty App (CoinDesk, январь 2026)

2. Почему эта тема актуальна

Существует несколько причин, почему тема покупки недвижимости за криптовалюту становится всё более востребованной.

Геополитические ограничения на перемещение капитала

Глобальные события последних лет — в первую очередь война между Украиной и Россией — создали огромные сложности с перемещением капитала. Порой вывести средства из определённых юрисдикций практически невозможно.

При этом есть большой запрос на перевод активов в стабильные, защищённые юрисдикции — в первую очередь в Европу. Португалия особенно актуальна: это популярное направление для иммиграции и инвестиций в недвижимость.

Криптоинвесторы хотят использовать свой капитал

За последние годы выросло большое количество криптоинвесторов, предпринимателей и энтузиастов, которые стали обладателями крупных капиталов именно в блокчейне. Капиталов, которые никогда изначально не были частью реального мира, не были деньгами на банковском счету.

Многие люди были бы рады воспользоваться фиатной формой расчётов, но португальские банки не принимают крупные транзакции, связанные с криптовалютой. Можно иметь кристально чистое происхождение капитала, пройти все возможные проверки и комплаенсы, но португальские банки — очень консервативные и осторожные — перестраховываются и в принципе не хотят иметь дело ни с чем, связанным с криптой.

Три ключевых преимущества нашего сервиса

Первое: Полноценное вступление в право собственности

Оформление договоров, регистрация у нотариуса — при этом покупатель не прикасается ни к одному евро фиатных средств.

Второе: Отсутствие фиатной компоненты на стороне покупателя

Покупателю не нужно открывать счёт в португальском банке, самостоятельно конвертировать криптовалюту в евро или проводить банковские платежи продавцу. Проверки у уполномоченного криптооператора при этом обязательны.

Третье: Обход сложностей с банками

Португальские банки не принимают крупные транзакции, связанные с криптовалютой. Наш сервис избавляет покупателя от необходимости самостоятельно проводить фиатные операции.

3. Как устроена модель

В нашей модели участвуют криптовалютные операторы с необходимыми разрешениями в ЕС, банк с лицензией Banco de Portugal и NobleBest LDA:

Компания	Роль	Лицензия
Криптовалютный оператор с разрешением в ЕС	Проводит проверки клиента и криптоактивов, организует криптовалютную часть	Необходимое разрешение на соответствующие криптоуслуги в ЕС
NobleBest LDA	Реальный транзитный покупатель и продавец: приобретает объект на своё имя за евро, затем продаёт конечному покупателю	Лицензия на риэлторскую деятельность

Покупатель передаёт криптоактивы через уполномоченного оператора и не выполняет фиатных операций на своей стороне. NobleBest LDA проводит расчёты в евро и оформляет две последовательные сделки. Продавец получает евро и не имеет дела с криптовалютой.

Каскадная модель сделки

Мы оформляем сделки в каскадном режиме:

Сначала недвижимость покупается у продавца на имя нашей компании. Расчёт идёт традиционным фиатным образом — банковским чеком.
Затем недвижимость продаётся конечному покупателю по второй отдельной сделке, как правило, в тот же день у того же нотариуса.

Если продавец не хочет знать о криптовалюте или просто хочет получить свой чек и не вникать — мы это обеспечиваем. Никакие блокчейн-компоненты нигде не звучат и не возникают на стороне продавца.

Чем мы отличаемся от других

Одно из принципиальных отличий — клиент проходит комплаенс у оператора, имеющего необходимые разрешения в ЕС. Мы не работаем с капиталом, происхождение которого не подтверждено.

Компания, которая делает комплаенс, никак не заинтересована в каждой отдельной сделке. Она выступает нейтральным оператором, который либо готов, либо не готов выполнить конкретную транзакцию — и регулярно отказывает при любых сомнениях в происхождении капитала.

Наша компания возникла не в последние несколько лет с войной. Мы работаем в Португалии с 2019 года, владелец компании живёт в Португалии с 2012 года, ведёт публичную деятельность с 2015 года. Первая подобная сделка произошла у нас в 2021 году.

4. Юридическая и регуляторная сторона

Какие лицензии задействованы

Криптовалютную часть сделки обеспечивают операторы, имеющие необходимые разрешения на оказание соответствующих услуг в Европейском союзе. Расчёты в евро проводятся через банки с лицензией Banco de Portugal. Криптооператор выполняет предусмотренные проверки клиента и происхождения активов.

Также в сделках участвует наша компания NobleBest LDA с лицензией на риэлторскую деятельность. Мы выступаем покупателем по объектам и продавцом по этим же объектам финальному покупателю.

Как оформляются сделки

Все сделки оформляются у португальского нотариуса полностью в соответствии с гражданским кодексом. Это не бартер, не обмен — это абсолютно нормальная традиционная сделка купли-продажи. Всё отражается в реестрах, за все сделки оплачиваются стандартные налоговые сборы и пошлины.

Роль нашей компании

Наша компания выступает одновременно и покупателем, и продавцом. Покупателем — потому что рассчитывается с продавцом традиционным банковским чеком в евро. Продавцом — потому что для финального покупателя даёт возможность рассчитаться по сделке в криптовалюте.

5. Процесс по этапам

Первый контакт

Обычно люди, которым интересен наш сервис, просто пишут по одному из публичных контактов, высказывают интерес: что именно им хотелось бы и на какую сумму, какой профиль объекта их интересует. Если запрос реалистичный — мы переходим дальше. Чаще всего мы направляем людей на полноценную консультацию.

Оценка кейса и направление на комплаенс

По итогу консультации понятно: что за объект, какой запрос, насколько он реалистичный, какой капитал. Если кейс проходной — мы организуем онбординг у уполномоченного криптовалютного оператора. Если кейс с высокой вероятностью успеха — не теряем времени и уже начинаем искать объект параллельно с комплаенсом.

Комплаенс и онбординг

Комплаенс и онбординг занимают обычно от недели до двух. Иногда требуется чуть больше времени, если есть сомнения в документах, нужны выписки, история операций, декларации или переводы. По итогу получаем подтверждение от уполномоченного оператора в пределах суммы, происхождение которой смог подтвердить клиент.

Поиск и подбор объекта

Если клиент приходит со своим объектом — это просто облегчает процесс, но не меняет условия и сумму комиссии. Если объекта нет — мы в рамках нашей комиссии ищем его: связываемся, коммуницируем, уточняем, организовываем визиты. Мы ведём переговоры, торгуемся о снижении цены.

Договор резерва (CPCV)

Когда объект найден, анализируются документы. Если нет замечаний — подписывается договор резерва (CPCV). Это обычно занимает от пары дней до недели. Наша компания подписывает договор резерва с продавцом, и аналогично — зеркальный — подписывается между нашей компанией и покупателем.

Финальная сделка

Стандартный срок от договора резерва до финальной сделки — до 90 дней. Быстрая сделка — до 30 дней. В день сделки проходят две сделки одна за одной: наша компания покупает недвижимость, затем продаёт её финальному покупателю. Покупатель вступает в право собственности в день сделки.

Минимальные и максимальные суммы

Несмотря на то что на практике есть опыт сделок от 50 тысяч евро, целесообразно рассматривать объекты от 100 тысяч евро. В случае крупных сумм (от 5 миллионов евро) нужно закладывать дополнительное время на согласование. В целом никакой верхней планки нет.

6. Что происходит с криптовалютой

Когда к нам приходит покупатель, мы организуем комплаенс и онбординг у криптооператора с необходимыми разрешениями в ЕС. Параллельно, если кейс реалистичен, уже начинаем искать недвижимость.

Финальная сделка: два сценария

Сценарий 1

Мы закрываем сделку своими средствами, получая евро после конвертации через уполномоченного оператора в день сделки.

Сценарий 2

Если ликвидности не хватает, мы за несколько дней до сделки проводим транзакцию в блокчейне, она конвертируется в евро на счёт нашей компании, мы выпускаем чек.

Что указывается в договоре

В договоре купли-продажи указано, что данная сделка была совершена с расчётом в криптовалюте, обе стороны договорились о таком формате расчётов, и на момент подписания сделки расчёт проведён в полном объёме. В качестве объекта расчёта указывается конкретная криптовалюта — как правило, это стейблкоин, но может быть любая криптовалюта, включая волатильную.

7. Инвестиционные проекты

Помимо покупки готовой недвижимости, наш сервис позволяет инвестировать в проекты на стадии девелопмента. Это могут быть строящиеся объекты, реновации, проекты с фиксированной доходностью.

На этапе строительства

Покупка объекта с последующим вступлением в собственность

Фиксированная доходность

Участие в проекте с фиксированной доходностью и выкупом

Долевое участие

Долевое участие в девелоперском проекте

8. Комиссия

Комиссия нашего сервиса

Плюс расходы на транзитное переоформление, обычно 1,5–2%

Дополнительно оплачиваются расходы на транзитное приобретение и последующее переоформление объекта. В обычной сделке они составляют ориентировочно 1,5–2% стоимости недвижимости и включают нотариальные расходы, гербовый сбор 0,8% и другие стандартные расходы промежуточного оформления.

Что входит в комиссию

Организация двух последовательных сделок с реальным переходом собственности
Полное сопровождение всех этапов сделки
Поиск и подбор объекта (если клиент приходит без своего)
Переговоры и торг с продавцом
Работа адвоката
Постоянная связь и поддержка — через год, через два, через пять

За что клиент платит комиссию

На рынке существуют решения, стартующие от 2-3% и доходящие до 5%. Но эти решения берут на себя только сегмент конвертации криптовалюты. Причём часто:

Конвертация на счёт покупателя — со всеми сопутствующими особенностями и рисками
Конвертация на транзитный эскроу-счёт — что тоже несёт риски
Не всегда предусмотрена полноценная транзитная покупка и перепродажа недвижимости

Мы же предоставляем полный цикл: покупатель не проводит фиатных операций, продавец получает евро, а NobleBest LDA становится собственником объекта по первой сделке и перепродаёт его по второй.

Торг с продавцом

Мы ведём переговоры и торгуемся с продавцом. Часто мы в состоянии сторговать сумму, сопоставимую со стоимостью комиссии.

9. Риски и ограничения

Комплаенс может быть не пройден

Комплаенс проводит оператор с необходимыми разрешениями в ЕС. Если проверка не пройдена, провести сделку в рамках этой модели не получится.

С какими сценариями мы не работаем

Мы не работаем со сделками, если задача покупателя — приобрести актив под быструю перепродажу и выход в фиатные средства. Это часто является признаком того, что задача не приобрести актив, а вывести капитал в фиатную форму транзитным образом. Такие действия могут трактоваться как отмывание капитала.

Ипотечные сделки

К сожалению, ипотечные сделки в таком формате невозможны. Банку необходимо видеть полностью капитал на банковском счету клиента. Если вам нужно ипотечное сопровождение — наша компания имеет активную лицензию ипотечного брокера в Banco de Portugal.

10. Частые вопросы

Можно ли провести сделку анонимно?

Нет. Покупатель как сторона сделки всегда идентифицируется. Если обладатель криптоактивов не хочет покупать на своё имя — он может передать активы третьему лицу и приобрести недвижимость на это лицо. Но идентификация покупателя безусловно необходима.

Видит ли банк криптовалюту и блокчейн-операции?

На стороне покупателя не возникает фиатных операций. Расчёты в евро проводит NobleBest LDA через свой корпоративный банковский счёт, а клиент проходит необходимые проверки у криптооператора. Это одно из главных преимуществ нашего сервиса.

Можно ли обойти комплаенс?

Нет. Криптооператор с необходимыми разрешениями в ЕС проверяет клиента и происхождение активов.

Сколько времени занимает весь процесс?

Сделка не так уж сильно отличается от традиционной. Онбординг занимает от нескольких дней до пары недель. Это можно делать параллельно с поиском недвижимости. Быстрая сделка — до 30 дней, стандартная — до 90 дней.

Можно ли ускорить сделку?

Мы не выставляем никаких дополнительных комиссий. В рамках взятых на себя обязательств стараемся выполнить все пожелания клиента. Везде, где это возможно, постараемся ускорить.

Можно ли использовать любую криптовалюту?

Можно использовать любую криптовалюту, которая отражена в листингах на основных биржах. Какие-то нестандартные монеты требуют дополнительного согласования.

Можно ли провести сделку удалённо?

Да, можно. Для этого потребуется доверенность, которую вы можете оформить в стране вашего пребывания. От вас требуется только доверенность и оформление португальского NIF.

Можно ли оплатить налоги криптовалютой?

Да, можно. Мы предоставляем эту услугу, и она уже входит в нашу комиссию. Возможность избежать любых фиатных расходов изначально предусмотрена в рамках нашего сервиса.

Заключение

Этот материал — подробное описание того, как устроен наш сервис по приобретению недвижимости и инвестициям в Португалии с использованием криптоактивов.

Ключевые принципы нашей работы:

Две полноценные сделки с недвижимостью в Португалии, криптовалютные операции через уполномоченных операторов ЕС
Строгий комплаенс криптооператора с необходимыми разрешениями в ЕС
Никакого соседства с сомнительными капиталами
Полное сопровождение сделки от первого контакта до вступления в право собственности
Прозрачность и открытость на всех этапах

Мы работаем с 2019 года, провели более 50 сделок с чеками от 50 тысяч до 5 миллионов евро. Ни к одному из наших клиентов за все эти годы не было ни одного вопроса, уточнения или сомнений — ни на уровне реестров, ни на уровне налоговой, ни на уровне нотариата.

Готовы обсудить вашу ситуацию?

Оставьте заявку на бесплатную первичную консультацию

Источники

Yahoo Finance / CoinDesk — "Stablecoins Power $500K-$2.5M Property Deals", январь 2026
Banco de Portugal — Регулирование криптоактивов
Практика Noble Assets 2019-2026

Информация в этой статье носит ознакомительный характер и не является юридической или финансовой консультацией. Законодательство и регуляторные требования могут меняться. Для принятия решений по конкретной ситуации рекомендуем обратиться к квалифицированным специалистам.

NobleBest LDA — лицензированная риэлторская компания в Португалии
Последнее обновление: Октябрь 2026

Покупка недвижимости в Португалии за криптовалюту: полное руководство

Содержание