Жилищный пакет Португалии 2026
Полный обзор налоговых изменений для покупателей недвижимости — «choque fiscal» одобрен парламентом
Введение: «Choque Fiscal» для жилья
2 декабря 2025 года правительство Португалии представило масштабный пакет мер под названием «choque fiscal» (налоговый шок), направленный на решение жилищного кризиса в стране. Пакет включает изменения в налогообложении покупки недвижимости, доходов от аренды и строительства жилья.
Жилищный кризис в Португалии обострился в последние годы: цены на недвижимость выросли более чем на 50% с 2015 года, а средняя стоимость квадратного метра в Лиссабоне превысила €4,500. Молодые португальцы всё чаще не могут позволить себе покупку первого жилья, а рынок аренды испытывает острый дефицит предложения.
Правительство представило пакет как комплексное решение, затрагивающее интересы всех участников рынка: покупателей первого жилья, молодых семей, арендодателей, арендаторов, застройщиков и иностранных инвесторов. Ключевые меры включают:
- Обновление порогов IMT — полное освобождение от налога при покупке первого жилья до €106,346
- Расширение IMT Jovem — увеличенные лимиты для молодых покупателей до 35 лет
- Фиксированная ставка для нерезидентов — единый IMT 7.5% без прогрессии
- Снижение налога на аренду — с 25% до 10% для умеренных рент
- Льготный IVA на строительство — с 23% до 6% для доступного жилья
В данном материале мы подробно разбираем каждую меру пакета, условия её применения, практические примеры расчётов и следующие шаги законодательного процесса.
Результаты голосования в парламенте
9 января 2026 года Assembleia da República (парламент Португалии) одобрила в первом чтении (na generalidade) жилищный пакет правительства. Голосование стало возможным благодаря воздержанию партии Chega, которая не поддержала законопроект, но и не заблокировала его.
"O plano de habitação do Governo foi aprovado esta sexta-feira na generalidade pelo Parlamento, graças à abstenção do Chega."
Правящая коалиция PSD/CDS-PP получила поддержку либеральной партии IL. Левые партии (PS, PCP, BE, Livre) голосовали против, критикуя пакет за недостаточное внимание к социальному жилью и чрезмерные льготы для инвесторов. Одновременно была одобрена инициатива по упрощению лицензирования строительства, которая также получила воздержание от PS и Chega.
IMT: Два режима освобождения
Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) — это налог на передачу недвижимости, который уплачивается покупателем при совершении сделки. С 2026 года действуют два параллельных режима освобождения: общий (для всех покупателей первого жилья) и специальный (для молодых до 35 лет).
при покупке первого жилья
+ Imposto do Selo
Главное изменение 2026 года — обновление порогов освобождения в соответствии с ростом цен на недвижимость. Ранее полное освобождение действовало до €92,407, теперь порог увеличен до €106,346. Это означает, что покупатели недвижимости стоимостью до этой суммы не платят IMT вообще.
"O principal impacto da atualização dos escalões é que passa a existir isenção total de IMT para a compra da habitação própria e permanente até aos 106.346€."
Шкала IMT для всех покупателей (habitação própria e permanente)
| Стоимость недвижимости | Ставка IMT |
|---|---|
| До €106,346 | 0% ✨ |
| €106,346 — €172,348 | 2% |
| €172,348 — €234,139 | 5% |
| €234,139 — €397,266 | 7% |
| Свыше €397,266 | 8% |
IMT Jovem — льготы для молодых до 35 лет
Режим IMT Jovem (Isenção de IMT para Jovens) — это специальная программа налоговых льгот для молодых покупателей первого жилья. Программа была введена в августе 2024 года и значительно расширена в 2026 году с увеличением лимитов освобождения.
В отличие от общего режима, IMT Jovem предоставляет освобождение не только от IMT, но и от Imposto do Selo (гербового сбора), что даёт дополнительную экономию около 0.8% от стоимости недвижимости.
Лимиты освобождения IMT Jovem
| Тип освобождения | 🇵🇹 Континент | 🏝️ Острова | Примечание |
|---|---|---|---|
| Полное освобождение | €330,539 | €413,174 | IMT + Imposto do Selo = 0 |
| Частичное освобождение | €397,266 | €496,583 | IMT только на превышение |
Для автономных регионов Мадейра и Азорские острова установлены повышенные лимиты (+25%), что отражает специфику островных рынков недвижимости. При покупке недвижимости стоимостью между порогом полного и частичного освобождения, IMT уплачивается только на сумму превышения.
"Para jovens até 35 anos, a isenção de IMT e Imposto do Selo aplica-se a imóveis até 330.539 euros."
Условия получения IMT Jovem
Кто может получить
- • Возраст до 35 лет включительно на дату сделки
- • Первая покупка жилья в Португалии
- • Недвижимость для постоянного проживания
- • Отсутствие другой жилой недвижимости
- • Любая национальность
Кто не может получить
- • Старше 35 лет
- • Уже владеет жилой недвижимостью
- • Покупка для инвестиций/аренды
- • Покупка вторичного жилья
- • Наличие налоговых задолженностей
Ограничения и обязательства IMT Jovem
В течение 6 лет после покупки недвижимость нельзя сдавать в аренду (включая краткосрочную аренду типа Airbnb). Нарушение влечёт возврат налога с процентами.
Необходимо зарегистрировать налоговый адрес по новому месту жительства и использовать недвижимость как основное место проживания.
При продаже недвижимости до истечения 6 лет налоговые органы могут потребовать возврат освобождённого IMT с начислением процентов.
Если один из супругов старше 35 лет, освобождение применяется только к 50% стоимости (доле младшего супруга).
"No caso em que apenas uma das pessoas cumpra as condições da lei, a isenção aplica-se somente à parte que essa pessoa irá adquirir (50%)."
Практические примеры расчёта
Молодой покупатель, €250,000
Возраст: 32 года
Полное освобождение — цена ниже €330,539
Молодой покупатель, €380,000
Возраст: 28 лет
Частичное освобождение — IMT только на €49,461
IMT для нерезидентов: фиксированная ставка 7.5%
Одно из наиболее значимых изменений пакета — введение фиксированной ставки IMT 7.5% для покупателей-нерезидентов. Эта мера направлена на ограничение спекулятивных покупок иностранными инвесторами и выравнивание условий для местных покупателей.
В отличие от прогрессивной шкалы для резидентов, нерезиденты теперь платят единую ставку независимо от стоимости недвижимости. При этом они не имеют права на какие-либо освобождения или льготы, включая IMT Jovem.
"Para compra de casa por não residentes, a taxa de IMT passa a ser fixa nos 7,5%, sem isenções ou reduções."
Сравнение: резидент vs нерезидент
| Стоимость | IMT резидент | IMT нерезидент | Разница |
|---|---|---|---|
| €300,000 | €11,086 | €22,500 | +€11,414 |
| €500,000 | €32,000 | €37,500 | +€5,500 |
| €1,000,000 | €72,000 | €75,000 | +€3,000 |
Как видно из таблицы, для недвижимости средней стоимости (€300,000–€500,000) разница наиболее существенна. Для дорогой недвижимости (свыше €1 млн) разница минимальна, так как прогрессивная ставка для резидентов достигает 8%.
Исключения из правила 7.5%:
Если покупатель получит налоговое резидентство Португалии в течение 2 лет после покупки, он может претендовать на возврат разницы между уплаченным IMT и тем, что он заплатил бы как резидент.
Если нерезидент сдаст недвижимость в аренду по ставке до €2,300/мес в течение 6 месяцев после покупки, применяются стандартные ставки IMT.
Португальские граждане, проживающие за рубежом, не считаются нерезидентами для целей IMT и могут пользоваться стандартными ставками.
Налоги для арендодателей
Пакет включает значительные льготы для арендодателей, сдающих жильё по умеренным ценам. Цель — стимулировать увеличение предложения на рынке аренды и сдерживание роста арендных ставок.
IRS на доходы от аренды
Снижение ставки IRS с 25% до 10% — одна из самых значимых мер пакета. Льгота применяется ко всем контрактам аренды (новым и существующим), если месячная рента не превышает €2,300. Это означает экономию до 60% на налогах для арендодателей.
"Redução da taxa autónoma de IRS sobre rendimentos prediais de 25% para 10% para quem pratique rendas até 2.300 euros mensais."
«IRS Zero» для социальной аренды
Для арендодателей, сдающих жильё по ставкам ниже 80% от медианной рыночной цены (по данным INE), предусмотрено полное освобождение от IRS на доходы от аренды. Условие: контракт на срок не менее 3 лет.
Освобождение от Mais-valias (налог на прирост капитала)
При продаже недвижимости владелец обычно платит налог на прирост капитала (mais-valias). Новый пакет предусматривает полное освобождение от этого налога при соблюдении определённых условий.
| Условие | Требование |
|---|---|
| Реинвестирование | В недвижимость для сдачи в аренду |
| Лимит ренты | до €2,300/мес |
| Срок реинвестирования | 6 месяцев после продажи |
| Минимальный срок аренды | 36 месяцев в первые 5 лет |
"Isenção de mais-valias de IRS na venda de habitações, desde que o valor seja reinvestido em imóveis para arrendamento até 2.300 euros mensais."
Льготы для арендаторов
Арендаторы также получают расширенные налоговые вычеты. Максимальная сумма вычета на аренду в IRS увеличивается поэтапно:
IVA на строительство: с 23% до 6%
Для стимулирования строительства доступного жилья введена сниженная ставка IVA (НДС) на строительные работы. Вместо стандартных 23% застройщики могут применять ставку 6% при соблюдении определённых условий.
Льготная ставка применяется к строительству жилья, которое будет продано по цене не выше €648,000 («preço moderado») или сдано в аренду по ставке не выше €2,300/мес. Важное условие: сделка должна быть завершена в течение 24 месяцев после получения лицензии на использование.
"Redução do IVA da construção para 6% para imóveis que se destinem ao mercado de arrendamento (com rendas até 2.300 euros mensais) ou desde que o preço de venda não ultrapasse o limite de 'preço moderado'."
Льготы для инвестиционных фондов
Для инвестиционных фондов (SIC — Sociedades de Investimento Coletivo), созданных для строительства доступного жилья (до €648,022), ставка налога на дивиденды снижается с 25% до 5%. Это делает инвестиции в строительство доступного жилья более привлекательными для институциональных инвесторов.
Статус законопроекта
9 января 2026 года парламент Португалии одобрил жилищный пакет правительства в первом чтении (na generalidade). Теперь законопроект направлен в парламентские комиссии по специализации — налоговые меры рассматривает Comissão de Orçamento, Finanças e Administração Pública, а вопросы лицензирования — Comissão de Infraestruturas, Mobilidade e Habitação.
В комиссиях депутаты детально анализируют каждую статью закона и могут вносить поправки. После завершения работы комиссий состоится финальное голосование (votação final global), затем закон направляется Президенту Республики для подписания и публикуется в Diário da República.
Нужна консультация по недвижимости?
Поможем с покупкой недвижимости в Португалии — от подбора объекта до регистрации сделки.
Скачать PDF-версию статьи
PDF со всеми налоговыми изменениями. Удобно переслать друзьям и коллегам.
Бесплатно • Без регистрации • PDF формат
Материал подготовлен Noble Assets — компанией, специализирующейся на недвижимости, инвестициях и комплексном сопровождении в Португалии.