Инвестиции

Инвестиции в недвижимость Португалии

Физлицо или юрлицо: как структурировать владение

Выбор структуры владения влияет на налоги при покупке, владении, аренде и продаже. Разбираемся, когда выгоднее покупать на себя, а когда — через компанию.

Консультация по структуре Сравнение структур

Сравнение структур владения

Критерий	Физлицо	Юрлицо (Lda)
IMT при покупке	0-8%	6.5% (фикс)
Imposto de Selo	0.8%	0.8%
IMI (ежегодно)	0.3-0.45%	0.3-0.45%
AIMI (роскошь)	0.7-1.5%	0.4%
Налог на аренду	28% (или до 48%)	21% (IRC)
Налог при продаже	до 48% (50% базы)	21% (IRC)
Вывод дивидендов	—	28%
Бухгалтерия	Не нужна	Обязательна
Конфиденциальность	Низкая	Высокая
Наследование	Сложнее	Проще

Важно: Выбор структуры зависит от ваших целей — для личного проживания обычно выгоднее физлицо, для инвестиций и аренды — часто юрлицо. Мы помогаем просчитать оптимальный вариант для вашей ситуации.

Покупка на физлицо

Преимущества

Простота оформления — не нужно создавать компанию
Нет расходов на бухгалтерию и администрирование
Льготный IMT для постоянного жилья (до 0%)
Освобождение от налога при реинвестировании в жильё
Возможность использовать NHR-статус
Ипотека проще и дешевле

Недостатки

Высокий налог на аренду (до 48% при englobamento)
AIMI до 1.5% при дорогой недвижимости
Нет конфиденциальности — имя в реестре
Сложнее планировать наследование
Ограниченные возможности вычета расходов
Личная ответственность по обязательствам

Когда выбирать физлицо

Покупка для личного проживания

Первая недвижимость в Португалии

Бюджет до 500 000€

Планируете жить более 2 лет

Не планируете сдавать в аренду

Хотите использовать NHR-статус

Покупка через компанию (Lda)

Преимущества

Налог на прибыль 21% (IRC) — ниже, чем IRS
Можно вычитать все расходы (ремонт, проценты, амортизация)
AIMI всего 0.4% вместо до 1.5%
Конфиденциальность — имя владельца не публично
Проще планировать наследование (передача долей)
Ограниченная ответственность
Можно продать компанию вместо недвижимости

Недостатки

IMT всегда 6.5% (нет льгот для жилья)
Обязательная бухгалтерия (от 150€/мес)
Дополнительный налог 28% при выводе дивидендов
Сложнее получить ипотеку
Расходы на создание и поддержание компании
Нельзя использовать как личное жильё без налогов
Требуется юридический адрес и TOC

Когда выбирать юрлицо

Инвестиции с целью аренды

Несколько объектов недвижимости

Стоимость более 1 000 000€

Важна конфиденциальность

Совместное владение с партнёрами

Профессиональная деятельность в сфере недвижимости

Типы компаний в Португалии

Sociedade por Quotas (Lda)

Sociedade Anónima (SA)

Акционерное общество. Минимальный капитал — 50 000€. Для крупных инвестиций и публичных компаний.

Создание: от 2000€ | Срок: 2-4 недели

Sociedade Unipessoal (Unipessoal Lda)

ООО с одним участником. Те же правила, что и Lda, но один владелец.

Создание: от 500€ | Срок: 1-2 недели

Сравнение налогов: примеры

Пример 1: Покупка квартиры за 400 000€ для сдачи в аренду

Аренда: 1500€/мес (18 000€/год). Владение 10 лет, продажа за 500 000€.

Налог	Физлицо	Юрлицо
IMT при покупке	26 182€ (6.5%)	26 000€ (6.5%)
Imposto de Selo	3 200€	3 200€
Налог на аренду (10 лет)	50 400€ (28%)	~25 000€ (21% с вычетами)
IMI (10 лет)	~14 000€	~14 000€
Налог при продаже	~24 000€	~21 000€
Бухгалтерия (10 лет)	0€	~18 000€
ИТОГО налогов	~117 782€	~107 200€

Экономия через юрлицо: ~10 500€ (без учёта налога на дивиденды при выводе)

Пример 2: Покупка виллы за 800 000€ для личного проживания

Постоянное жильё, продажа через 5 лет за 1 000 000€.

Налог	Физлицо	Юрлицо
IMT при покупке	48 000€ (6%)	52 000€ (6.5%)
Imposto de Selo	6 400€	6 400€
IMI + AIMI (5 лет)	~25 000€	~16 000€
Налог при продаже	0€ (реинвестирование)	~42 000€
Бухгалтерия (5 лет)	0€	~9 000€
ИТОГО налогов	~79 400€	~125 400€

Экономия через физлицо: ~46 000€ (благодаря освобождению при реинвестировании)

Типичные сценарии

Переезд в Португалию с семьёй

Физлицо

Льготный IMT для постоянного жилья
Возможность использовать NHR-статус
Освобождение от налога при продаже и реинвестировании
Нет расходов на бухгалтерию

Инвестиция в арендную недвижимость

Юрлицо

Налог на аренду 21% вместо 28-48%
Можно вычитать все расходы
Проще масштабировать портфель
Конфиденциальность владения

Покупка дорогой виллы (>1 млн €)

Юрлицо

AIMI 0.4% вместо до 1.5%
Экономия может составить 10 000€+ в год
Проще планировать наследование
Конфиденциальность

Покупка с партнёрами / инвесторами

Юрлицо

Чёткое распределение долей
Проще выход одного из партнёров
Ограниченная ответственность каждого
Профессиональное управление

Вторая резиденция для отдыха

Зависит от стоимости

До 600 000€ — обычно физлицо выгоднее
Более 1 000 000€ — рассмотрите юрлицо из-за AIMI
Если планируете сдавать — юрлицо
Если только для себя — физлицо

Наши услуги

Консультация по структуре

300€

Анализ вашей ситуации и рекомендации

Анализ целей и планов
Расчёт налогов для обоих вариантов
Рекомендация оптимальной структуры
Ответы на вопросы (1.5 часа)

Создание компании

от 1500€

Полное сопровождение регистрации

Подготовка документов
Регистрация в реестре
Открытие банковского счёта
Получение NIF компании
Подключение бухгалтера

Полное сопровождение инвестиции

От выбора структуры до покупки недвижимости

от 5000€

Анализ и выбор структуры
Создание компании (если нужно)
Подбор недвижимости
Юридическая проверка объекта

Сопровождение сделки
Оптимизация налогообложения
Подключение управляющей компании
Годовое консультирование

Частые вопросы

Можно ли перевести недвижимость с физлица на компанию?

Да, но это считается продажей с точки зрения налогов. Придётся заплатить IMT (6.5%) и Imposto de Selo (0.8%) заново, плюс возможный налог на прирост капитала. Обычно это невыгодно, лучше сразу выбрать правильную структуру.

Может ли иностранец создать компанию в Португалии?

Да, без ограничений. Нужен NIF (налоговый номер), который можно получить за 1-2 дня. Не требуется резидентство или виза. Компанию можно создать удалённо через представителя.

Сколько стоит содержание компании?

Основные расходы: бухгалтерия (150-300€/мес), юридический адрес (50-100€/мес), банковское обслуживание (20-50€/мес). Итого: 2500-5000€ в год. Для дорогой недвижимости экономия на AIMI может перекрыть эти расходы.

Что такое AIMI и почему он важен?

AIMI (Adicional ao IMI) — дополнительный налог на дорогую недвижимость. Для физлиц: 0.7% на сумму свыше 600 000€, 1% свыше 1 млн €, 1.5% для супругов. Для юрлиц: фиксированные 0.4%. При недвижимости от 1 млн € разница существенная.

Как работает освобождение от налога при реинвестировании?

Если вы продаёте постоянное жильё (habitação própria permanente) и в течение 36 месяцев покупаете новое постоянное жильё в ЕС, прирост капитала не облагается налогом. Работает только для физлиц.

Можно ли жить в недвижимости, принадлежащей компании?

Технически да, но это создаёт налоговые последствия. Проживание считается доходом в натуральной форме и облагается налогом. Для личного жилья лучше покупать на физлицо.

Что лучше: португальская или иностранная компания?

Для владения недвижимостью в Португалии обычно лучше португальская компания. Иностранные компании (особенно из оффшоров) могут столкнуться с повышенными налогами и дополнительной проверкой.