Рынок новостроек в Португалии в 2026 году продолжает демонстрировать устойчивый рост. По данным Idealista, цены на жильё выросли на 6.8% за 2025 год, достигнув исторического максимума. Но за средними цифрами скрывается неоднородная картина: одни районы показывают доходность 6%+, другие — едва дотягивают до 4%.

Мы проанализировали данные CBRE, IAD Portugal, Savills и других португальских источников, чтобы определить оптимальные критерии для инвестиций в новостройки. В этой статье — конкретные цифры, локации и рекомендации.

Ключевой вывод

T1 (однокомнатные квартиры) — самая ликвидная типология в Португалии.По данным Idealista, 41% всех T1 продаются менее чем за 30 дней. Это делает их идеальным выбором для стратегии переуступки.

1Типология: что продаётся быстрее всего

Данные Idealista за Q3 2025 показывают чёткую картину ликвидности по типологиям:

Типология	% проданных <30 дней	Оценка
T1	41%	Лидер
T2	36%	Отлично
T3	35%	Хорошо
T0 (студии)	32%	Хорошо
T4+	27%	Медленно

Причины высокой ликвидности T1: более доступная цена входа, высокий спрос от инвесторов (под аренду), спрос от молодых покупателей и профессионалов. Рекомендация: фокус на T1 и T2 для максимальной скорости выхода из инвестиции.

2Локации: где искать доходность

Лиссабон: районы с потенциалом роста

IAD Portugal характеризует Лиссабон как "центр инвестиций, самый безопасный и ликвидный в Португалии". Однако внутри города есть существенная разница в динамике цен:

Максимальный рост

• Marvila: +23.2% за год
• Lumiar: +15.7%
• Ajuda: +13.7%
• Benfica: +8.8%
• Alcântara: +7.5%

Стабильная ликвидность

• Alfama
• Saldanha
• Campo de Ourique
• Avenidas Novas
• Campolide

Margem Sul: новый хит инвесторов

Diário Imobiliário (ноябрь 2025) отмечает: "Margem Sul утверждается как стратегическая альтернатива на рынке prime недвижимости". Южный берег Тежу даёт значительно более высокую доходность:

Муниципалитет	Средняя цена	Yield
Seixal	€206,489	6.6%
Montijo	€247,801	6.2%
Barreiro	€188,697	6.0%
Almada	€221,154	5.9%
Setúbal	€213,397	5.9%
Центр Лиссабона (для сравнения)	€500,000+	4.5%

Катализатор роста: будущий аэропорт Alcochete (2036). Инвестиции в Margem Sul сейчас могут дать значительный прирост к моменту его открытия.

3Ценовые сегменты: где оптимум

Анализ показывает, что для максимальной ликвидности оптимальны следующие ценовые диапазоны:

Локация	Оптимальный диапазон	Типология	Стратегия
Лиссабон (центр)	€400k - €700k	T1-T2	Долгосрочный рост
Лиссабон (Marvila, Lumiar)	€300k - €500k	T2	Рост + доступность
Margem Sul	€200k - €350k	T2-T3	Yield 6%+
Порту (центр)	€300k - €500k	T1-T2	Стабильность
Порту (пригороды)	€200k - €350k	T2	Высокий спрос

Важный нюанс

Сегмент €500k-€1M в центре Лиссабона — это уже "средний+" или "высокий" сегмент, где меньше покупателей и дольше время продажи. Для стратегии переуступки оптимальнее сегмент €200k-€400k.

4Неочевидные находки

Santarém — скрытый чемпион

80% T1 продаются менее чем за месяц — абсолютный рекорд страны. Это может быть интересная ниша для диверсификации портфеля.

Marvila — "новый Бруклин Лиссабона"

+23.2% роста за год при всё ещё доступных ценах. Активная регенерация района, новые культурные пространства, близость к центру.

Matosinhos (Порту) — стабильный рост

Средняя цена €255,826, yield 5.7%. Близость к океану, развитая инфраструктура, высокий спрос от молодых семей.

Выводы

Рынок новостроек в Португалии в 2026 году предлагает интересные возможности для инвесторов, но требует тщательного выбора локации и ценового сегмента. Ключевые рекомендации:

Фокус на T1 и T2 для максимальной ликвидности
Margem Sul для высокой доходности (6%+ yield)
Развивающиеся районы Лиссабона (Marvila, Lumiar) для роста капитала
Ценовой диапазон €200k-€400k для стратегии переуступки

Источники

[1]Idealista. "Vender a casa: T1 é a tipologia que sai mais rápido do mercado." Декабрь 2025.
[2]IAD Portugal. "Imobiliário: onde Investir em Portugal em 2026?" Январь 2026.
[3]Diário Imobiliário. "Margem Sul afirma-se como novo destino do imobiliário prime." Ноябрь 2025.
[4]CBRE Portugal. "Investing in Residential? Roll the Dice on Portugal's Most Profitable Municipalities!" Сентябрь 2025.
[5]Tagus Property / Savills. "Investir no imobiliário em Lisboa em 2025."

Инвестиции в новостройки Португалии 2026: тренды, локации, доходность