Não precisa de viver em Portugal para comprar um imóvel com recurso a crédito habitação. Existem instituições com soluções para quem reside no estrangeiro. O banco, porém, analisa os rendimentos, os encargos existentes, os capitais próprios e o imóvel antes de decidir quanto pode financiar.
O ponto de partida não deve ser apenas a taxa de juro anunciada. Comece pelo orçamento completo: quanto pode investir do seu dinheiro, qual poderá ser o crédito, que impostos e despesas terá de pagar e em que data o vendedor espera receber o preço.
1. É possível obter crédito habitação sem residir em Portugal?
Sim. A UCI, o Banco BPI e o novobanco, por exemplo, divulgam soluções para não residentes. As condições diferem em função do país de residência, da nacionalidade, da finalidade da compra e da origem dos rendimentos.
Nos produtos que publicitam, a UCI e o BPI apresentam financiamentos até 70%. O novobanco indica até 80% para determinados perfis de residentes ou nacionais de certos países que adquirem uma segunda habitação ou um imóvel para arrendamento. São características de produtos concretos, não um direito automático a esse financiamento.
Cada pedido é analisado individualmente. Dois compradores do mesmo imóvel podem receber propostas diferentes.
2. Calcule os capitais próprios antes de entregar o sinal
O orçamento deve abranger o preço, a entrada, os impostos IMT e Imposto do Selo quando aplicáveis, as despesas de registo e formalização, os encargos bancários e o montante que pretende manter como reserva.
Para efeitos de financiamento, os bancos comparam o preço acordado com a sua avaliação do imóvel e utilizam, em regra, o menor valor. Os limites macroprudenciais gerais do Banco de Portugal distinguem a habitação própria e permanente de outras finalidades, mas o banco pode financiar uma percentagem inferior, sobretudo no caso de não residentes.
Exemplo: uma avaliação inferior exige mais dinheiro próprio
Acorda comprar uma casa por 400 000 €. O banco avalia-a em 360 000 € e propõe financiar 70% dessa avaliação.
| Elemento | Montante |
|---|---|
| Preço de compra | 400 000 € |
| Avaliação bancária | 360 000 € |
| Empréstimo, 70% da avaliação | 252 000 € |
| Capitais próprios para o preço | 148 000 € |
A estes valores acrescem os impostos e custos de aquisição. Se a avaliação tivesse sido de 400 000 €, com a mesma percentagem de financiamento, o empréstimo seria de 280 000 €. A avaliação mais baixa exige mais 28 000 € de capitais próprios.
Utilize em conjunto o calculador do orçamento de compra e o simulador da prestação do crédito. Um ajuda a apurar o dinheiro necessário para a compra; o outro permite avaliar a prestação mensal.
3. Como são analisados os rendimentos recebidos no estrangeiro
O banco precisa de compreender os seus rendimentos líquidos regulares e os créditos que já tem. Pode pedir recibos de vencimento, declaração da entidade patronal, declaração fiscal, extratos bancários e um relatório das responsabilidades de crédito no país onde reside.
Se tem uma empresa, apresente os seus rendimentos pessoais separadamente da faturação do negócio. Salário, dividendos e resultados da empresa podem ser analisados de forma diferente. Quando os rendimentos são recebidos noutra moeda, importa avaliar o efeito de possíveis variações cambiais nas prestações em euros.
As regras do Banco de Portugal consideram também idade, despesas, taxa de esforço e prazo do empréstimo. Os limites gerais são tetos, não condições garantidas por qualquer banco. Cada instituição pode ser mais exigente.
4. Documentos a preparar para uma primeira análise
A lista final depende do banco e do seu perfil. Como ponto de partida, reúna:
- Passaporte ou documento de identificação e NIF português.
- Comprovativo de morada e residência fiscal no estrangeiro.
- Recibos de vencimento ou comprovativos de rendimentos de atividade independente.
- Declaração fiscal e extratos bancários; alguns bancos pedem seis meses.
- Informação sobre outros empréstimos e responsabilidades de crédito.
- Comprovativos das poupanças e da origem do dinheiro para a entrada.
- Anúncio ou preço acordado do imóvel e, posteriormente, CPCV e documentação predial.
A UCI disponibiliza uma lista de documentos para não residentes. Antes de mandar traduzir documentos, confirme o que o banco escolhido exige.
5. Compare o custo completo do crédito, não apenas a taxa anunciada
Em Portugal existem empréstimos com taxa fixa, variável e mista. Num crédito de taxa mista, começa por existir um período fixo, seguido normalmente de uma taxa variável indexada à Euribor acrescida de spread. Uma prestação inicial mais baixa não significa necessariamente que o crédito seja mais económico ao longo do tempo.
Compare as propostas através da FINE, a Ficha de Informação Normalizada Europeia. Verifique a TAN, a TAEG, o MTIC, o prazo, as prestações, as comissões e os seguros.
Se a redução do spread depender da contratação de produtos adicionais, veja quanto custam e o que sucede se deixar de os manter. Compare o encargo mensal completo, incluindo seguros e outras despesas recorrentes.
6. O financiamento e o CPCV têm de estar articulados
O CPCV é o contrato-promessa de compra e venda. O financiamento e o calendário da compra devem ser definidos antes de o assinar e de entregar o sinal.
O que acontece se o banco recusar o empréstimo? E se a avaliação ficar abaixo do preço? É possível alterar a data da escritura se a aprovação demorar mais? Estas respostas devem constar das condições acordadas, não ficar dependentes de suposições.
Numa compra em construção, é ainda mais importante relacionar os pagamentos ao promotor com o momento em que o banco disponibiliza os fundos.
A nossa análise do CPCV por advogado custa 300 €. Pode também consultar 10 pontos do CPCV a verificar antes de entregar o sinal.
7. Se a entrada vier de criptoativos
A origem dos seus capitais próprios faz parte da preparação do financiamento. O banco poderá pedir o histórico de aquisição dos ativos, documentos das operações de conversão e prova da entrada do dinheiro na conta. Prepare esta documentação antes da data da escritura.
Para quem pretende adquirir um imóvel utilizando diretamente criptoativos, temos um serviço específico de compra de imóveis com criptoativos. O respetivo mecanismo difere da compra convencional com crédito habitação; qualquer combinação deve ser estruturada antes da transação.
8. As etapas práticas da compra com crédito
- Defina o preço máximo, os capitais próprios disponíveis e a prestação mensal que pretende suportar.
- Avalie a elegibilidade inicial de financiamento segundo a residência e os rendimentos.
- Escolha o imóvel e analise os documentos.
- Articule crédito, sinal e datas antes de assinar o CPCV.
- Entregue o processo completo ao banco e avance para a avaliação do imóvel.
- Compare a FINE aprovada e confirme o dinheiro necessário para a escritura.
- Conclua a compra, a formalização do crédito e o registo.
A aprovação do empréstimo cabe ao banco. A Noble Assets ajuda a coordenar a pesquisa do imóvel, a documentação, o calendário da compra e o acompanhamento jurídico.
9. Perguntas frequentes de compradores não residentes
Preciso de ter autorização de residência em Portugal?
Não necessariamente. Existem soluções destinadas a quem vive no estrangeiro. A elegibilidade depende do banco e da sua situação.
O banco pode financiar a totalidade do preço?
Não organize a compra a contar com financiamento a 100%. Os produtos publicados para não residentes exigem frequentemente capitais próprios significativos, além dos custos de aquisição.
Posso começar antes de encontrar a casa?
Sim. Conhecer antecipadamente o orçamento ajuda a selecionar imóveis que pode efetivamente comprar.
Uma aprovação de crédito garante a compra?
Não. Ainda é necessário compatibilizar o calendário do vendedor, a avaliação bancária, o contrato e os documentos.
Já tenho uma minuta de CPCV. Podem ajudar?
Sim. Envie a minuta e o calendário esperado para o financiamento. Ajudamos a analisar a compra e o contrato antes de entregar o sinal.
Vai comprar um imóvel com recurso a crédito?
Diga-nos onde reside, o valor aproximado da casa, quanto pretende investir dos seus capitais próprios e se já escolheu o imóvel. Ajudamos a organizar os documentos, a parte jurídica e os prazos da compra. Depois definimos o acompanhamento adequado.
Falar sobre a compra de imóvel com crédito
Pode também começar pelo simulador da prestação e pelo orçamento de compra.